继融创中国后，又一家民营房企旭辉控股境外债重组方案也正式生效。
12月29日晚间，旭辉控股公告称，公司境外债务重组各项条件均已达成，重组方案正式生效。此前，公司境内债券重组已于今年9月15日获投票通过。至此，旭辉控股已完成境内外债务的整体重组，成为首批完成整体债务重组的民营房企之一。而在此之前，龙头房企碧桂园和融创也相继完成债务重组。
旭辉控股CFO杨欣对新京报贝壳财经记者表示：“境内外重组的顺利完成，有息债务规模压降过半，短期现金流压力显著缓解，让旭辉有了站起来，恢复发展的机会。”
旭辉完成境内外债务重组
境外债方面，此次旭辉控股境外债务重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约380亿元人民币，化债比例达67%，流动性压力将显著缓解。
同时，旭辉控股境内债重组涉及7笔公开市场债券，金额100.6亿元。重组方案通过现金回收、债转股、以资抵债等方式，预计可削减债务超50亿元，且未来两年无需支付本息，为业务恢复与经营改善提供了关键窗口期。
12月25日，旭辉控股发布境内债券公告，公司境内债重组现金回购方案获得投资人超额申请，购回资金兑付日为2025年12月31日。这也标志着旭辉境内债重组正式进入实施阶段，公司预计通过约2.2亿元的回购资金，实现首批约11亿元的债务化解，进一步降低公司有息负债规模。
随着占有息负债规模超过70%的境内外信用债重组的陆续完成，旭辉控股的资本结构将得到大幅改善，公司有息负债总额预计将从2025年中期的842亿元进一步压降至500亿元左右，有息负债规模及净负债率有望回落至2017年的水平。此外，旭辉控股债务结构也由“短期高息”转向“长期低息”，财务成本大幅度下降，财务杠杆率回归至健康水平。
旭辉控股有息负债规模。企业供图
旭辉转型瞄准轻资产
在境内外债务化解之际，旭辉控股也在今年制定了未来发展规划。
今年8月，旭辉控股董事局主席林中表示，未来，旭辉将彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”的新路径，并明确聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大核心板块，对标铁狮门、黑石等国际知名企业，计划三年内实现重新“站起来”。
对于上述转型目标实现的路径，旭辉控股向新京报贝壳财经记者表示，旭辉制定了详尽的“五步走”战略规划，从债务重组完成、修复资本市场信用，到轻资产扩盘、完成盈利模式切换，最终实现股东回报重启。
同时，记者也注意到，今年以来，旭辉控股开发业务呈现收缩状态，表现为去化为先、不拿地、精简组织架构。在今年11月，旭辉控股将组织架构精简后，所深耕的布局仅剩下五大区域，分别为华东区域、华南区域、北京区域、华西区域及山东平台。
在宣告境外债务生效的同时，旭辉控股还发布了一则公告，披露了与中国平安的资产交易。通过交易，旭辉获得中国平安手中持有的浙江省宁波市慈溪市的项目50%股权，而中国平安获得旭辉持有的天津天碱项目全部股权，双方就出售和收购应付的代价互相抵消，相当于项目股权进行了置换。置换后，旭辉也完全持有了宁波市慈溪市的项目。
业绩方面，公告显示，今年前11个月，旭辉控股累计合同销售金额为151亿元，股东权益应占合同销售金额为78亿元。此前发布的半年报显示，今年上半年，旭辉控股收入为122.81亿元，期内亏损为62.39亿元。
龙头民营房企化债倒计时
2025年已经接近尾声，回顾这一年，房企化债也取得了突破性的进展。
据中指研究院统计，目前，完成境内及境外债重组的企业有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉、碧桂园；完成境外债重组的企业有中梁、当代等。境外债重组获批的企业有佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、花样年等。
尤其是龙头房企在化债方面已经取得成效，多数民营房企通过削债方式的重组，大幅减轻了债务端的压力。比如，就碧桂园、融创、旭辉三家大型民营房企对比来看，在境外债方面，融创的削债比例最高，由于其重组方案为全额债转股，其削债比例也达到了100%；此外，碧桂园、旭辉的境外债削债比例分别约为66%和67%。在境内债方面，三家房企都削减了约50%的债务。
新京报贝壳财经记者根据公开资料整理。
在多家民营房企完成债务重组后，如何“活下去”成为下一步命题。与旭辉转型路径相似，多数民营房企转向了轻资产赛道。比如，融创在2022年成立了代建公司，2024年，其代建公司更名为而今管理，取意于“而今迈步从头越”，聚焦于不良资产盘活和城市更新项目。还有民营房企结合自身的特长挖掘新的市场机遇，比如，在碧桂园的“二次创业”中，聚焦品质地产与智能建造领域，智能建造正是其迈向高科技转型的方向。
“轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业在‘失血’后，以最低的成本恢复造血能力。”中指研究院企业研究总监刘水表示：“出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，如产品和品牌仍有一定影响力，并拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，具有成熟的管理流程和标准，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径。整个行业从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔。”
新京报贝壳财经记者 徐倩
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